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民泊の始め方と現地調査で分かったこと

民泊の始め方と現地調査で分かったことと、題して民泊について今日は発信します。なぜ民泊に興味を抱いたのか、民泊の始め方、民泊を始めるにあたって現地調査をして分かったことなどを発信します。

 

結論から言うと、民泊を初心者が始めるには新宿から渋谷にかけてのライオンズマンションが良さそうということと、できるなら簡易宿所として届け出を出して経営すること、また民泊はインバウンド観光客のみならず日本人との交流も出来て非常に楽しそう!ということの3点です。

 

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目次

 

民泊とは

まず民泊とは数年前にairbnbが流行した頃から日本でも認知度が高まりだしましたが、一般人が所有あるは賃貸として所有している物件の空き家を旅行者などに一時的に貸すことで、収入を得ることですね。

 

日本では、2012年頃に正式に民泊が認められましたが、民泊新法という法律で最大でも年間で180日しか貸し出せないなど幾つかの規制が設けられています。しかし、もう直ぐ東京オリンピックを迎える日本東京では、多くの外国人観光客が押し寄せるにもかかわらず、宿泊施設が足りないという課題が露呈されているため、この民泊がその課題解決の一助になってくれるのでは?という期待感と、一方で空き家を持っているオーナー的には民泊経営で普通の賃貸収入を超える収入を得られるのではないか?という期待感があるのが現状です。

 

なぜ民泊に興味を抱いたのか

そして筆者がそもそもなぜ民泊経営に興味を抱いたのか?それは二人の友人がすでに民泊経営をしていてそれなりの実績をすでに出しているためです。一人は、目黒区で民泊経営をしており何人かの外国人とともに暮らしていますし、もう一人は小田原でゲストハウスという形で民泊経営をしています。

 

特に小田原のゲストハウスでは、清掃員も雇っていてさながら本当に経営者です。自分が経営者ですから、可愛い女の子を雇うことも可能ですし、Indeedに求人を出すと直ぐに応募がくるようです。まずここが刺さりました。他にも幾つかのメリットが民泊経営にはあります。

民泊のメリット①不労所得

まず、民泊経営をすることで収入を得られます。これはほぼ不労収入に近いです。不動産経営は古くからある不労所得のやり方です。民泊経営では、ショートステイが基本ですから、1泊で1万円ちょっとの料金で貸し出すことが多いです。なので稼働率が70%まで行けばそれだけで20万円いきます。

 

新宿などの都心でも1Kであれば10万円程度で借りれるので、これだけで利益が10万円ほど行くことになります。ここから、清掃やアメニティの費用を引くことになりますが、それでも7万円はくだらないでしょう。

 

民泊経営のメリット②成功すれば拡大するだけ

まだ経済的なメリットになりますが、1物件で成功すればあとは拡大するだけです。先行物件で毎月7万円も所得が増えればそれを元手にさらに、2件目3件目と物件数を増やせば、それだけでも毎月20ま年ほどになります。

 

ここまでくれば、もう人を雇って本当に実質的にオーナー業だけすればいいことになりますね。あとは自由に好きなことをしててもいいと思います。民泊を事業としてやるのであれば、複数物件を近いエリアに持つか、あるいは3LDKくらいの大きめの規模で展開するといいと思います。

 

民泊経営のメリット③自分のセカンドハウスにもなる

こちらのメリットは特に箱根や熱海、湘南などの都心から離れた別荘エリアに民泊経営する場合のメリットになります。というのは、借り手がない場合もしくは自分が旅行で行く場合に無料で宿泊施設として使えるからです。

 

こうすれば、自分のセカンドハウス兼民泊経営としてダブルで美味しいです。ここまでくればもう、立派な民泊経営者ですね。

 

民泊経営のメリット④インバウンド観光客や日本人観光客と仲良くなれる

最後にお金以外のメリットになります。ゲストハウス的な運営をすればですが、インバウンド観光客や日本人観光客と仲良くなれるでしょう。小田原のゲストハウスでも実際にコロンビアとかフランスとか世界各国から観光客がきていましたし、年齢がとかければ友達になることもできるでしょう。

 

筆者の友人の小田原のゲストハウスでは、それで知り合った外国人に英語講師をさせてさらに収入を得るようなことを言っていました。さながら実業家として収入を展開していくことも可能です。

 

民泊のデメリット①初期費用が多めにかかる

一方で調査をしていくにあたって、デメリットも分かってきました。まず初期費用が結構かかります。具体的にいうと、賃貸で借りるよりも2倍程度は諸々かかると思っていいでしょう。敷金礼金も2ヶ月2ヶ月が多いですし、民泊承諾料1ヶ月とかもありますし、設備費とかアメニティ費用もかかりますよね。

 

なので、初期費用が準備できない場合は、銀行へ事業計画を持って融資を受けるのが最善の手と言えそうです。筆者の場合は、この方法で民泊経営を始めようとしています。

 

民泊の始め方

さて、具体的な民泊経営の始め方ですが、大きく分けると、目標の設定、物件内覧と決定、行政へ申請、スタートということになります。

 

民泊の始め方①目標の設定

まず民泊の始め方として最初は目標の設定が最初になります。これは毎月いくら程度収入として得たいのか?ということです。同時に稼働率が芳しくない場合に、どの程度なら賃貸を自分の費用でまかなえるかというリスク許容の判断にもなります。

 

友人のヒアリング的には、概ね50%は稼働するということですが、新宿で10万円の物件を借りて1泊1万円で稼働率50%だと売り上げで15万円です。そして、アメニティや清掃日を考えるとあまり利益として残りません。

 

なので75%程度まで上げる工夫をしたとして、どの程度の利益なら満足するのか?ということを最初に考えましょう。筆者の場合は、スモールスタートで最初は小さな1Kがいいと思っています。

 

民泊の始め方②物件内覧と決定

この辺が筆者が足を使って稼いだ知恵ですが、結論から言うと、airbnbで現状で民泊として貸し出しがある物件をピックアップして、自分で見に行きましょう。そうすると、民泊経営のイメージもつきやすいです。

 

またこうすると、後からオーナーに確認したらダメだった!つまり、民泊経営はNGということを避けられます。だって、すでにやっている物件だからです。不動産へ言っても基本的に民泊はトラブル回避のため紹介してもらえません。また、オーナーに民泊可能か?を聞いてもだいたいNGなので聞くのも面倒がられます。ここで時間がかかります。

 

なので、ライオンズマンションなどが民泊で有名ですがすでにやっている物件をある程度見て決めてから、空きがあるか聞いて民泊として借りれるか聞くのが早いと思います。

 

民泊の始め方③行政への確認

次に民泊経営の行政への申請です。ここでNGだと全てが水の泡です。なので②のやり方が意味があるのですね。そして行政への申請としては、民泊新法で行う方法と旅館業として簡易宿所として申請する2通りの方法があります。

 

民泊新法

民泊新法とは、民泊の法律です。トピックスを上げると、年間で最大でも180日という宿泊上限日数があるのと、用途地域によっては民泊NGなどの規制があります。用途地域とは学校が近いのでトラブルの元になりそうな施設はNGなどエリアによってルールが異なることです。墨田区はどのエリアでも180日なのでその点がメリットになります。

 

旅館業の簡易宿所

こちらは、民泊新法よりも申請のハードルが上がります。旅館業として簡易宿所として貸し出すという位置付けなので、水回りや防災ルートなどのチェックが民泊としてより厳重です。ただ、準備すればいいだけの話ではあります。

 

こちらの場合のメリットは、民泊新法のように180日と言った上限日数がないことです。なので、もっと利益を出したい場合はこちらがおすすめです。筆者も簡易宿所としてやる予定です。

 

www.marunouchi.tech

 

 

民泊の現地調査で分かったこと

また現地調査として分かったこととしては、民泊はエリアが密集していて新宿の歌舞伎町や東新宿が本当に多いです。こちらにはアパホテルなど大手ホテルがありますので、そういった施設がライバルになります。

 

他には不動産へ言って民泊物件を紹介してもらおうとしても確実に紹介がないです。というのも、冒頭で言ったようにトラブル回避のため民泊契約は避けている不動産が大多数だからです。じゃあどうすればいいのか?と言うと、まず紹介したようにairbnbで既に民泊実績のある物件を押さえておいてから、不動産に紹介を依頼するのが一番です。筆者のおすすめはライオンズマンションですね。この場合のリスクは物件的にOKでも、部屋単位でオーナーが違うのでオーナーがNGの場合です。これは仕方ありません。

 

それでも見つからない場合は、民泊物件専門のサイトを使いましょう。例えば、【民泊物件.com】 では民泊がOKの物件だけ紹介しているのでそういったリスクがないです。ただ、民泊専門サイトの場合は、やはり若干賃料相場が高めに設定されていることがネックですね。オーナーが民泊ならもう少し金取ろうと言う姿勢のようです。なので、最後の手としてとっておくのが良いと思います。

 

ただ登録自体は無料なので、まず登録だけして物件の感覚だけつかむでもいいかもしれないですね。良い物件は空く前に予約されるようですから、早めに登録していい物件を先に紹介してもらえるように頼むと良さそうです。